Konut Kredisini Yapılandırmaya Gidenler Dikkat

Tüketici kredileri, konut kredileri ve otomobil kredilerinde yeniden yapılandırma tüketici açısından büyük avantajlar sağlayabileceği gibi yapılacak yanlış bir hareket, tüketicinin tüm yaşamını etkileyebilir

Kredilerde uzun zamandır beklenen yüzde 1’in altındaki faiz oranları, daha önce kredi kullananlar açısından ‘yeniden yapılandırma’ opsiyonunu gündeme getirdi.

En basit tanımıyla daha yüksek faiz oranı üzerinden kullanılmış bir kredinin, faizlerin düşmesiyle birlikte kalan borca düşük faiz oranı üzerinden yeni bir kredi alınması olarak tanımlanan bu işlemin hangi koşullarda yapıldığı büyük önem taşıyor.

İpotekli Ev Alma ya da Satma

Konut kredisi ile alınan evlerde satın alınan konutun ya da bir başka konutun üzerine ipotek tesis edilir. İpotek, bankanın verdiği kredi karşılığında aldığı teminattır. Borcun ödenmemesi halinde konut satışa çıkarılır ve borç kapatılır. İpotek sadece konut kredilerinde değil ticari kredilerde de tesis edilebilir. Peki borç bitmeden ipotekli ev satışa çıkarılabilir mi? Ya da ipotekli bir ev alırken nelere dikkat etmek gerekir? İpotekli ev satın alma ya da satma mümkün olsa da konunun bazı ayrıntıları var:

İpotekli bir evin ipotek işlemleri planlanmadan ya da kapatılmadan satın alınması ileride ciddi sorunlar yaratabilir. Zira ipotekli evi alan kişi, bankaya borçlu olmasa da bankanın ev üzerindeki alacak hakkını kabul etmiş sayılır. Ev üzerindeki ipotek kalkmadıysa büyük ihtimalle evi satan kişinin kredi borcu devam ediyordur ve satıcının krediyi ödememesi halinde banka evin satışını talep edebilir. Borç kapanmışsa da ipotekli evi alan kişi ileride evi satmak istediğinde türlü sorunlarla karşılaşabilir.

Mortgage Sisteminin Temel Özellikleri Nelerdir?

5582 Sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun (Mortgage yasası) 06 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren kullandırılacak konut kredileri Yasa kapsamındadır.

Yasa ile konut finansman kredilerinde sabit faizin yanısıra değişken faiz seçeneği de uygulanmaya başlanmıştır. Değişken faizli krediler ile kredi faizlerinin düşmesini beklemenize gerek yok. Piyasa faizleri düştükçe, kredinizin faizi de düşmektedir.

Kredi Kullanılabilecek Konutlar ve Özellikleri

Kredi kullanabileceğiniz konut, şehir içinde ya da dışında kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tapusu olan mesken, konut, daire, BAK, kargir apt, kargir ev, avlulu ev, dubleks- tripleks mesken, çatı arası piyesli mesken vb." olabilir. Ancak konutun tamamlanmış ya da bankamız eksperi tarafından inşaat seviyesinin minimum %70 oranında tamamlanmış olduğunun belirlenmesi, ve yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmış olması gerekir. Satın alınacak konutta yaş sınırı yoktur.

Satın alacağım konutun konut kredisine uygun olup olmadığını nasıl anlayabilirim?

Sabit Faiz ve Değişken Faiz Nedir?

Mortgage alırken faizin sabit olması ya da değişken olması şeklinde iki farklı seçenek bulunuyor. Yapılan açıklamalardan Türkiye'de tüketicilerin çoğunlukla sabit faiz seçeneğini tercih ettiğini, değişken faizin ise riskli bulunarak kullanılmadığını öğreniyoruz. 

Sabit Faiz: Sabit faizli mortgage anlaşmalarında, en başta anlaştığınız faiz oranı, tüm mortgage süresince devam eder. Yani sabit faizli mortgage'da aylık ödemelerini hep aynı kalacaktır. Eğer mortgage süresince piyasada faizler yükselme eğilimine girerse, siz düşük faizle anlaştığınız için karlı çıkarsınız. Eğer piyasada faizler düşerse, siz daha yüksek faiz ödüyor olacağınızdan zarar edebilirsiniz. Ancak bu durumda da "Refinans" denilen seçeneği seçebilirsiniz. 

Kredimi Yeniden Yapılandırmalı mıyım? (Refinansman Yapmalı mıyım?)

Kredi Yeniden Yapılandırma (Refinansman) ödemekte olduğunuz konut kredisinin kapatılması ve size şu andaki faiz oranlarıyla yeni bir kredi tahsis edilmesi demektir. Daha önce yüksek faizle konut kredisi kullandıysanız, kredinizi yeniden yapılandırarak:

• Günümüzün düşük faizlerinden yararlanabilirsiniz.
• Taksitlerinizi azaltabilirsiniz.
• Daha az faiz ödeyebilirsiniz.

Krediyi yeniden yapılandırmak her zaman avantajlı değildir; avantajlı olması için faiz indiriminden elde ettiginiz karın yeniden yapılandırma masraflarından daha fazla olması gerekmektedir:

Hangi Mortgage Ürününü Seçmeliyim?

Alacağınız eve ve kredi miktarına karar verildikten sonra en önemli karar mortgage ürün seçimidir. Şu anda Türkiye'de çok sınırlı mortgage ürün seçeneği olmasına karşın, enflasyon oranının ve faizlerin düşmesi ve mortgage yasasının devreye girmesiyle bankaların sunduğu mortgage ürün çeşitleri de artmıştır. Bu da finans alanında uzman olmayan herkesin kafasını karıştırmaktadır.

Mortgage ürünü seçerken aşağıdaki üç noktayı anlamak durumundasınız:

1. Hangi vadede kredi almalıyım?
2. Değişken ve Sabit Faiz avantaj ve dezavantajları nelerdir?
3. Erken Ödeme (Erken Kapama) Cezası nedir?